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Les conseils pour bien négocier son crédit immobilier

Publié le 14 février 2019

Montrer patte blanche

Aller négocier un crédit dans un établissement bancaire peut s’apparenter quelquefois à une vraie opération séduction en fonction du financement espéré. « Le b.a.-ba est de bien gérer ses comptes : pas de découvert, pas d’incident de paiement pour vos autres emprunts éventuels, pas de crédit à la consommation… Vos trois derniers relevés de compte ne doivent pas être chaotiques. Mieux vaut reporter votre demande de prêt plutôt que de présenter un mauvais dossier où vous avez été dans le rouge », conseille Nathalie Jourdan. Pour montrer patte blanche et convaincre l’organisme financeur de vous suivre dans votre projet mieux, vaut être en position de force et vous armer de patience.

Un partenaire à long terme

« Le premier objectif pour rassurer le banquier est de lui dire – ou lui redire – que vous n’êtes pas juste intéressé par un crédit immobilier mais plutôt à la recherche d’un partenaire à long terme avec votre banque, que vous voulez que vos relations soient inscrites dans le temps », souligne Nathalie Jourdan. « Il ne faut jamais oublier qu’un crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques, alors mieux vaut les rassurer. »

En domiciliant les revenus, en confiant votre épargne, en souscrivant des produits financiers, en faisant montre de toutes les garanties possibles. Bien se vendre, c’est évidemment mettre en avant une situation professionnelle stable mais aussi mettre en relief « votre capacité d’évolution ».

« Mais pas seulement », nuance Nathalie Jourdan : « une banque calculera systématiquement votre taux d’endettement. À savoir le ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières qui détermine votre capacité d’épargne. Entre 10  % à 15  % d’endettement, vous êtes sur la bonne voie. À partir de 33  %, les banques ne prendront pas le risque de vous prêter de l’argent, sauf si vos revenus ou votre patrimoine sont très importants. » Certaines banques considèrent aussi votre reste à vivre, entendez la somme qui vous reste après le paiement de votre mensualité de crédit.

L’apport personnel

Dernier élément déterminant pour séduire le banquier, lui évoquer votre apport personnel. Il en est friand. « Un apport autour de 10 % du prix d’achat du bien vous est en général demandé mais un apport entre 20 % et 30 % vous permettra de bénéficier d’un bien meilleur taux. » Un apport personnel qui s’envisage tout autrement dans le cadre d’un investissement locatif qui, bien négocié, peut nécessiter aucun apport si vous obtenez un prêt immobilier à 110  %, c’est-à-dire sans apport. Ce dernier inclut le financement intégral du bien ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais d’agence, de notaire, de garantie…)

Faire jouer la concurrence

L’herbe est-elle plus verte ailleurs ? Comme pour toutes autres prestations, il est indispensable de réaliser une étude comparative, de consulter plusieurs banques pour obtenir des simulations. « Faire jouer la concurrence peut vous vous permettre de négocier au mieux en faisant valoir les offres de la concurrence. Après avoir rencontré différents banquiers, et muni d’une proposition écrite d’un des établissements financiers, rien ne vous empêche de refaire une tournée des banques pour une dernière mise en concurrence. »

Autre possibilité, si votre dossier n’est pas trop complexe, adressez-vous aux courtiers en crédit immobilier. Ils négocieront pour vous ou auprès de leurs établissements financiers partenaires et obtiendront souvent des conditions intéressantes, non seulement en termes de taux d’intérêt, mais aussi au niveau des autres frais.

Négocier les indemnités de remboursement anticipé

Généralement, on ne range pas les indemnités de remboursement anticipé au rang des priorités, mais Nathalie Jourdan nous invite à ne pas les déconsidérer. « Si vous souhaitez un jour rembourser par anticipation votre crédit immobilier, votre banque vous demandera une Indemnité de Remboursement Anticipé (= IRA), soit des frais à hauteur de 3  % du capital restant dû, plafonnés à six mois d’intérêt. Je vous conseille de les négocier, voire d’en être exonérés, avant de signer votre offre de crédit immobilier. »

Demander une délégation d’assurance

« Bien négocier une assurance emprunteur peut vous permettre de réaliser de substantielles économies », avance Nathalie Jourdan. Et de poursuivre : « Je conseille de ne pas accepter l’offre d’assurance emprunteur de votre banquier sans avoir comparé d’autres assurances de prêt. Car l’économie est réelle et peut se chiffrer en milliers d’euros. À elle seule, l’assurance peut représenter jusqu’à 30  % du coût total du prêt. »

Le tarif des assurances « groupe » proposées par les établissements bancaires oscille autour de 0,40  % alors qu’une délégation d’assurance pourra faire baisser le taux à 0,14  % pour les emprunteurs les plus jeunes. « Votre banque n’a pas le droit de vous refuser une délégation d’assurance ! », prévient Nathalie Jourdan.

Discuter les frais de dossier

« Faites jouer encore et encore la concurrence lorsque vous présentez un dossier solide ! Les banques, comme la plupart des courtiers, peuvent travailler sans vous facturer les frais de dossier. Mais soyez à mon sens plus fins négociateurs sur le taux de votre crédit et le choix de votre assurance emprunteur. Ces deux éléments peuvent vous permettre de réaliser de vraies économies. »

Source: www.leprogres.fr/rhone-69-edition-lyon-metropole/2019/02/07/les-conseils-pour-bien-negocier-son-credit-immobilier