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Quel type de bien immobilier choisir pour un investissement locatif ?

Publié le 25 mai 2018

Article paru sur BFMTV.com

Parkings et garages : un investissement accessible avec peu d’entretien

Avec quelques milliers d’euros, tout individu peut se porter acquéreur d’un parking, d’un box ou d’un garage pour en tirer des revenus locatifs. Cet investissement immobilier est l’un des plus accessibles sur le marché de l’immobilier, il faut compter autour de 5 000 € pour l’achat d’un parking dans les petites villes de France. Attention : ce type de bien peut monter jusqu’à 30 000 euros dans les grandes agglomérations telles que Paris ou Bordeaux. Pour autant, avec un rendement annuel moyen qui se situe entre 5 et 10%, cet investissement locatif reste l’un des plus rentables sur le marché de l’immobilier. Cette rentabilité est notamment assurée grâce à des frais fixes limités - peu d’entretien, pas de travaux - et des charges de copropriété qui sont très réduites lorsque le parking est situé en sous-sol d’un immeuble collectif.

Avant de se lancer dans tout achat d’un parking ou d’un garage, il faut bien étudier l’emplacement géographique du parking en privilégiant les zones où la circulation est dense et où le stationnement est très compliqué. Vérifiez aussi l’accessibilité de la place, l’éclairage collectif et la propreté des alentours.

Immeubles ou appartements : gare aux vacances locatives

La plupart des particuliers qui investissent dans l’immobilier s’orientent naturellement vers un appartement ou un immeuble pour leur premier investissement locatif. Si le prix de ces biens immobiliers varie énormément selon leur emplacement, ils restent néanmoins accessibles aux particuliers. En choisissant un bien acheté à bon prix, le rendement net d’un appartement se situe autour de 4%. Il sera légèrement plus élevé avec un immeuble de rapport. Néanmoins, pour maximiser le rendement de son investissement locatif, il faut impérativement limiter les vacances locatives, périodes pendant lesquelles le bien n’est pas loué et qui contribuent à baisser les revenus de manière significative. Il faut donc être très attentif à l’emplacement du bien immobilier. Dans l’idéal, l’appartement ou l’immeuble loué doit se situer sur un marché porteur, dans des quartiers très habités et où la demande locative est très forte. Il faut donc privilégier les grandes zones urbaines - comme l’Île-de-France, Lyon, Marseille - ou les villes étudiantes et universitaires - Nantes, Toulouse, Angers, etc. - si le budget disponible vous oriente naturellement vers un studio ou un petit appartement.

La loi Pinel permet de déduire fiscalement jusqu’à 21% du prix d’acquisition d’un logement neuf. Ce peut donc être une piste pour l'acquisition d'un bien, dans une stratégie de constitution d'un patrimoine immobilier.

Sachez par ailleurs qu’il existe des assurances pour se protéger des vacances locatives. Reste à bien étudier le tarif et les clauses d’une telle garantie pour savoir s’il est pertinent d’y souscrire ou non.

Les murs commerciaux : très rentables mais coûteux à l'achat

Les murs commerciaux sont encore des biens immobiliers peu prisés par les particuliers mais ils constituent un excellent investissement locatif. Si l’achat est en général bien plus coûteux qu’un appartement de la même surface, une boutique bien placée peut vous rapporter tous les ans entre 7 et 10%. Là aussi, il faut être très attentif à l’emplacement du bien immobilier et privilégier les zones denses et commerciales très fréquentées par les piétons. Il est également conseillé de s’entourer d’un notaire pour éviter les pièges des baux commerciaux. En général, l’achat de murs commerciaux offre une stabilité bien plus importante qu’une location classique car les baux s’étendent sur une longue durée. D'autre part, et sauf cessation d’activité, un professionnel mettra toujours un point d’honneur à payer son loyer car son activité en dépend.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de bien différencier le fonds de commerce, qui concerne l’activité proprement dite, des murs commerciaux, qui sont représentent en fait le local commercial. Ce sont bien les murs commerciaux qui intéresseront l’investisseur.

Caves ou entrepôts : un investissement malin difficile à trouver

À l’image de la place de parking ou du garage, acheter une cave ou un entrepôt peut s’avérer être une opération tout aussi rentable. À Paris, la rentabilité d’une cave peut atteindre 14 %. L’idée est simple : proposer un lieu de stockage pour des particuliers ou des entreprises. L’un des secrets de ce type d’investissement est de cibler des rues et des quartiers très commerçants afin de proposer un lieu de stockage aux commerçants du coin dont l’arrière-boutique est souvent… débordante. Il peut aussi être pertinent de proposer une cave sécurisée pour les particuliers quoi souhaitent mettre à l’abri des objets de valeur, un vélo ou tout autre objet précieux. Pour maximiser la rentabilité, il peut être judicieux d’acheter une grande surface pour la fractionner en différents lots qui seront loués à divers individus ou diverses entreprises. La rentabilité est également très peu impactée par les frais et charges qui restent peu élevés avec ce type de bien immobilier.

Avec une cave ou un entrepôt, tout comme avec un local commercial, il est possible d’imputer au locataire la taxe foncière, les frais de gestion de l’entrepôt, voire certains travaux.