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Achat neuf ou ancien : tout savoir pour se décider !

Publié le 21 novembre 2019

Acheter un logement est un acte très engageant et l'offre est large : du neuf à l'ancien, de la maison individuelle à l'appartement. Si le choix du bien immobilier dépend évidemment du budget de l'acquéreur, opter pour le neuf ou l'ancien est la question récurrente des acquéreurs. Leur cœur balance en effet entre un logement ancien avec beaucoup de cachet ou un logement neuf, très économe en énergie. Comment choisir alors entre un achat dans le neuf et un achat dans l'ancien ? Voici quelques pistes de réflexion pour départager le match entre le neuf et l'ancien.

Immobilier neuf ou ancien : une question de prix immobiliers

Nous l'avons évoqué plus haut, mais le choix entre l'immobilier neuf et l'immobilier ancien est parfois une question de prix. Les prix moyens étant en effet plus élevés dans l'immobilier neuf. Par ailleurs, l'accès à une offre plus importante de biens situés en centre-ville, rend les recherches dans l'ancien plus faciles et donc plus concurrentielles. Ainsi, à secteur ou quartier équivalent, les prix de l'ancien sont moins élevés et plus souvent à proximité des commodités (transports, écoles, commerces...). Mais cette différence sur le prix d'achat se rattrape souvent à l'usage.

Des prix immobiliers moins élevés dans l'ancien

Dans l'ancien, selon les notaires de France, la moyenne nationale s'élève à 2 060 euros/m² sur la période d'avril 2019 à juin 2019.

Des prix immobiliers plus chers dans le neuf

Dans l'immobilier neuf, le prix moyen affiche le double selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) avec une moyenne de 4 422 euros/m² au troisième trimestre 2019.

Ces prix moyens masquent d'importantes disparités territoriales avec des moyennes parfois quadruplées dans la région parisienne. A Paris, le prix moyen dépasse 10 000 euros/m² dans l'ancien. Dans le neuf, l’Île-de-France affiche une moyenne de 5 129 euros/m² sur la période observée alors qu'en régions, le prix moyen est de 4 060 euros/m². Mais si le neuf est cher au m², il bénéficie de certaines aides financières.

Immobilier neuf ou ancien : une question de frais de notaire

L'un des premiers avantages à acheter dans le neuf réside dans le fait que les frais de notaire (ou plutôt frais d'acquisition) sont moins élevés que pour un achat ancien même s'il est possible de les réduire de déduisant le mobilier ou les frais d'agence.

Les droits de mutation à titre onéreux payés par l'acquéreur lors de l'achat d'un bien immobilier sont en effet réduits dans le neuf. Ils atteignent 7 à 8% du prix du bien dans l'ancien contre déjà 2 à 3% dans le neuf.

Par ailleurs, les logements neufs sont en principe exonérés de taxe foncière pendant deux ans sauf dans certaines communes pour la part communale de la taxe. Renseignez-vous.

Les prêts aidés pour l'achat d'un bien immobilier

En outre, des prêts aidés peuvent vous permettre d'acheter un logement neuf à taux bonifiés. En effet, selon la zone d’acquisition, vous pourrez profiter du PTZ, le prêt à taux zéro, une aide financière de l'Etat dédiée aux primo-accédants. Le PTZ peut également concerner une acquisition dans l'ancien mais les futurs propriétaires devront réaliser des travaux très importants. L'éligibilité au PTZ dépend de la zone où se situe le bien immobilier et son montant de vos ressources et de la zone. Le dispositif est recentré en 2020 dans certaines zones ciblées par l'Etat.

Dans l'ancien, pour financer un investissement locatif, vous pourrez opter pour le dispositif Denormandie. Un équivalent au dispositif fiscal en loi Pinel dédié au neuf. Le Denormandie impose toutefois de réhabiliter un logement ancien et ne concerne pas toutes les villes de France.

Neuf ou ancien : une question de confort du logement ?

Dans un logement neuf, vous disposez d'un habitat plus performant thermiquement et phoniquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter les certaines réglementations et notamment la réglementation thermique 2012 (RT 2012).

La plupart du temps, cela vous permet de profiter de plus faibles charges, notamment de chauffage. Les programmes collectifs neufs bénéficient d'une dérogation à la RT 2012 jusqu'en 2018. Ils peuvent, jusque-là, se contenter d'une performance énergétique moyenne de 57,5kWh d'énergie primaire par m² et par an, au lieu de 50 kWh/m².

Ce qui n'est déjà pas si mal, lorsque l'on sait que la consommation d'un logement ancien dépasse 150 kWh/m² ! Par ailleurs, votre logement neuf est souvent doté d'un certain nombre d'éléments contribuant au confort et à la qualité de vie: ascenseur, parking en sous-sol, grandes baies vitrées, balcon et terrasse... Ces équipements se trouvent plus rarement dans l'ancien. Et, en achetant un logement neuf sur plan (en Vefa), vous pouvez bénéficier d'un logement «sur-mesure» et parfois apporter des corrections au plan initial.

Toutefois, il est parfois difficile d'appréhender complètement le rendu final de l'opération (luminosité du logement, vis-à-vis,...).

Immobilier ancien : des délais d'achat plus courts

De plus, en faisant le choix du neuf, vous êtes souvent confrontés à un délai d'attente important (12 à 18 mois environ) entre le moment où vous signez le contrat de réservation et celui où vous emménagez. Dans l'ancien, le délai est plutôt de 3 à 4 mois, en moyenne, entre la signature de la promesse (ou du compromis de vente) et votre emménagement.

Neuf ou ancien : clé en main ou travaux à prévoir

En achetant un logement neuf, vous n'avez pas de travaux à prévoir à court ou moyen terme ! En effet, le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Cette garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants...) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants (ceux, par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant dix ans.

À contrario, lorsque vous achetez dans l'ancien, vous devez anticiper, la réalisation de gros travaux : réfection de la toiture, changement de la chaudière... Même si certains d'entre eux peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), c'est une dépense à prévoir dans votre budget.

 

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Source: Le Figaro