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Comment se créer un patrimoine immobilier même avec un petit budget ?

Publié le 22 octobre 2019

Pour se lancer dans l’immobilier, il n’est jamais trop tôt. L’ennui, c’est que les finances ne sont pas toujours au rendez-vous. Vous pouvez toutefois modérer vos ambitions en privilégiant les biens n’exigeant qu’une mise modeste mais dont la rentabilité peut excéder 5%. Un studio est accessible à 50 .000 euros en région, et un parking, pour trois fois moins. Mais comptez 100 .000 euros minimum pour la chambre de bonne, cette spécificité parisienne, toujours très prisée. Avec un budget un peu plus conséquent, vous pouvez viser la maisonnette avec travaux  : une fois retapée, elle prendra à coup sûr de la valeur.

Petites surfaces

Il est inutile de prospecter les hyper centres, les prix y sont devenus dissuasifs. Rentabilité élevée (4 à 6% l’an), forte demande locative  : les studios ne manquent pas d’atouts, à condition de s’éloigner des hyper centres où le prix du mètre carré est devenu dissuasif (à Paris, il excède 12.000 euros). Attention aussi à ne pas sélectionner des candidats trop instables (étudiants, intérimaires…), en quête d’un toit pour seulement un ou deux ans, ce qui vous obligerait à de fréquentes réfections. Un moindre inconvénient avec les deux ou trois-pièces  : les locataires restent assez longtemps (quatre ans en moyenne) et, dans le cas de couples avec enfants, sont généralement plus soucieux de la bonne tenue du logement. Mais le prix d’acquisition est bien plus important.

Maisons

Il est intéressant, à condition de miser sur un logement de taille modeste nécessitant des travaux. Avoir sa maison, c’est le rêve de 80% des Français. Ce type d’habitat se loue facilement, avec cet avantage que les occupants, souvent des familles aisées, s’installent pour des années, prennent soin du bien et paient leur loyer rubis sur l’ongle. Un investissement sûr, donc, mais pas toujours rentable, car les prix sont très élevés. A Paris, n’y pensez même pas. La parade  ? Privilégier les biens excentrés, de petite taille (de 70 à 90 mètres carrés) et à retaper. De quoi limiter votre mise à 150 .000 ou 200 .000 euros, travaux compris.

Chambres de bonne

Il est important de veiller à la «décence» du bien afin d’éviter les ennuis avec l’administration. Un prix relativement accessible (à Paris, comptez quand même un minimum de 100 .000 euros) et des candidats prêts à payer jusqu’à 400 ou 500  euros par mois pour une dizaine de mètres carrés avec des toilettes situées au bout du couloir  : telles sont les caractéristiques du marché des chambres de service, dites «de bonne», toujours attrayant (5 à 6% de rentabilité annuelle) malgré une réglementation visant à limiter les abus les plus criants. Pour éviter les ennuis, assurez-vous que la chambre est «décente» : au moins 9 mètres carrés habitables, 2,20 mètres de hauteur sous plafond, une alimentation en eau (chaude et froide) et la possibilité de recevoir des appareils de cuisson et de chauffage d’appoint.

Parkings

La rentabilité est garantie dans les vieux quartiers, malgré l’essor des transports en commun. Investir dans un parking (garage, box ou quelques mètres carrés dans une cour d’immeuble ...) est presque toujours un bon placement, même avec le développement des transports en commun et la concurrence croissante des parcs publics. L’éventail des prix est très ouvert  : entre 15 .000 et 20 .000 euros en région, et jus­qu’au double ou triple à Paris, mais les loyers sont en conséquence, ce qui garantit à l’investisseur une rentabilité allant de 5 à 8%, très supérieure à celle des autres produits immobiliers. D’une manière générale, évitez les abords des gares et les quartiers récents, bien dotés en parkings. Pros­pectez plutôt les centres-villes et les zones anciennes où se garer est devenu un véritable casse-tête, en privilégiant les places les plus proches de la sortie et celles susceptibles d’accueillir de gros véhicules. Et n’oubliez pas que, avec l’essor prévisible des modèles électriques, la présence de bor­nes d’alimentation sera bientôt indispensable. Un plan qui peut se révéler à la fois abordable et très rentable.

(1) Moyenne englobant tout type de parking : garage, box fermé en sous-sol, place extérieure… (2) Avant charges et impôts.

Autour de 8% à Paris, et entre 5 et 7% dans des villes telles que Lyon, Bordeaux, Marseille ou Toulouse, voilà ce que rapporte un parking. Soit, après le paiement des charges (10 à 20 euros par mois quand la place est à l’intérieur d’un immeuble) et des impôts (les loyers sont taxés comme des revenus fonciers), un rendement qui varie de 4 à 7%. Jusqu’à deux fois plus qu’un bien d’habitation ! A condition toutefois d’éviter les zones où les parkings sont légion (quartiers récents et alentours des gares).

 

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Source: Capital