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CRÉDIT IMMOBILIER : COMMENT BAISSER LA FACTURE DE 17% EN RENÉGOCIANT SON ASSURANCE EMPRUNTEUR?

Publié le 18 juin 2019

Alors que les taux de crédit immobilier ont atteint un plus bas historique, la part de l’assurance de prêt dans le coût total du crédit augmente mécaniquement. A tel point qu’elle représente 40% de la facture totale en 2019, comme le montrent nos simulations. Le bon réflexe à avoir : déléguer son assurance.

“Historiques”, “au plus bas”, “plus que jamais attractifs”... Les adjectifs adossés aux taux actuels de crédit immobilier sont dithyrambiques. Il faut dire que le phénomène mérite quelques superlatifs. Jamais emprunter n’aura coûté si peu cher dans l’histoire. A 1,29% en moyenne toutes durées confondues, "les taux des crédits immobiliers s'établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu'alors", résume ainsi l'observatoire Crédit Logement/CSA. Une excellente nouvelle pour les acquéreurs. Si d’autres diminutions pourraient très bien intervenir dans les mois suivants, elles ne sauraient être significatives, tant les taux actuels sont ridiculement avantageux. Les marges de négociations ne se trouvent donc plus sur le crédit en lui même, mais sur l’assurance qui l’accompagne.

Car si le coût du crédit immobilier - c’est à dire les intérêts versés à la banque pendant le remboursement - dépend directement des taux, l’assurance emprunteur est en revanche fixe, car le montant des cotisations ne dépend pas de la politique de la Banque centrale européenne. Autrement dit : que les taux soient élevés ou faibles, assurer son emprunt engendre le même coût. Et plus les taux sont bas, plus la part que représente l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit est élevée. En témoignent les simulations de Capital réalisées par le courtier en Crédit immobilier Cafpi.

Simulations de crédit immobilier (250.000 euros) pour un couple de moins de 40 ans souhaitant acquérir une résidence principale.

Année Taux du crédit Coût du  crédit Taux de l’assurance Coût de l’assurance Coût total du crédit Part de l’assurance
2011 4% 113.588 € 0,35% 17.500 € 131.088 € 13,35 %
2015 2% 53.530 € 0,35% 17.500 € 71.030 € 24,63 %
2019 1% 25.937 € 0,35% 17.500 € 43.437 € 40,28%

La part de l'assurance emprunteur rapportée au coût total du crédit atteint 40% aujourd'hui.

Ce tableau compare le coût d’un crédit de 250.000 euros, souscrit par un couple de moins de 40 ans pour acquérir une résidence principale, à trois dates de la décennie actuelle. En 2011, alors que le taux de crédit était d’environ 4% pour notre couple, les intérêts représentaient plus de 113.000 euros. Un montant qui diminue avec le temps. Car en 2015, avec un taux de 2%, le crédit ne représentait plus que 53.500 euros. Enfin, en 2019, avec un taux de 1%, les intérêts sont même tombés à 26.000 euros. En revanche, pour ces 3 montants, le taux d’assurance du groupe est resté identique à 0,35%, soit un coût fixe de 17.500 euros.

C’est bien pour cela que le poids de l’assurance emprunteur augmente avec le temps. Alors qu’elle ne représentait que 13,35% du coût total du crédit en 2011, sa part a doublé pour parvenir en 2015 à près de 25%. Aujourd’hui, en contractant un prêt, l’assurance représente… 40% des intérêts dus à la banque.

Pour faire baisser le coût du crédit en 2019, il convient donc de s’intéresser tout particulièrement à l’assurance emprunteur. Cela tombe bien, puisqu’il existe deux lois qui vous permettent de faire jouer la concurrence et ainsi ne pas rester enchaîné à votre banque. La loi Hamon donne la possibilité à l’emprunteur de résilier son assurance dans les 12 mois suivant la signature du contrat afin de trouver un meilleur prix, sous réserve cependant que les garanties offertes par la banque concurrente soient équivalentes.

Une technique qui permet de faire baisser le coût du crédit de 17%.

Année Taux du crédit Coût du  crédit Taux de l’assurance Coût de l’assurance Coût total du crédit Part de l’assurance
2019 1% 25.937 € 0,20% 10.000 € 35.937 € 27,83 %

 

Un moyen de pression utile, qui permet à l’emprunteur à la fois de négocier une réduction de son taux d’assurance auprès de sa banque actuelle, ou même de changer de crémerie. Et sachez également que la loi du Sénateur socialiste Martial Bourquin autorise les particuliers à résilier chaque année, à la date d’anniversaire du contrat, son assurance emprunteur. De quoi permettre d’accentuer un peu plus les marges de négociations. D’après les simulations de Cafpi, notre couple a en effet tout intérêt à déléguer son assurance auprès d’une autre banque. Car elle ferait baisser son taux d’assurance de près d’un tiers, à environ 25% du coût total du crédit. Un poids comparable à celui constaté en 2015 qui permettrait de faire baisser le coût total du crédit de 17,1%.

 

Source: Capital