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Crédit in fine ou amortissable, comment choisir?

Publié le 25 juillet 2019

Connu de tous, le prêt amortissable présente l’avantage de pouvoir rembourser en même temps le capital et les intérêts. Cette approche permet de devenir progressivement propriétaire du bien.

Elle est donc parfaitement adaptée à l’éventuelle acquisition d’un bien immobilier que l’on désire conserver ou transmettre, ce qui n’est que très rarement le cas. La durée de conservation d’un crédit est en moyenne du tiers de sa durée initiale pour les crédits supérieurs à 15 ans !

Il permet aussi, dans le cadre d’un investissement locatif, de générer un solde fiscal supérieur au solde bancaire, pouvant servir à gommer des déficits fonciers.

Il peut aussi être pertinent dans le cadre d’une transmission sous la forme d’une SCI familiale soumise à l’impôt sur les sociétés qui rachète un bien déjà détenu par l’investisseur. Dans ce cas, l’amortissement du bien permet d’optimiser la fiscalité avec le même comportement que le LMNP (location en meublé non professionnel). Cela permet, par exemple, de rester libre d’utiliser le produit de cession pour investir (assurance vie, création de société, non coté, projet personnel…).

Le prêt amortissable peut aussi se décliner sous la forme de paliers et s’avérer pertinent pour accompagner des jeunes investisseurs au profil de carrière prometteur (jeunes étudiants en médecine, futurs experts comptables, fonctionnaires d’État,…) et leur permettre d’adapter leurs échéances de prêt à l’évolution prévisible de leurs revenus.

Le prêt in fine pour des montages patrimoniaux

Le prêt in fine est souvent vu comme un produit technique, réservé à une clientèle privilégiée et inaccessible aux revenus modestes.

Le principe même de l’in fine ouvre pourtant un certain nombre d’horizons. Si avec le prêt amortissable le capital et les intérêts sont directement remboursés à la banque, dans le cadre d’un prêt in fine, seuls les intérêts sont dus à la banque dans l’attente du remboursement du capital, au plus tard au terme du prêt.

Ce remboursement est assuré par la constitution d’un capital qui produit des intérêts pendant toute la durée du prêt. Il peut être constitué d’une somme initiale suffisante ou d’un capital plus faible assorti d’une épargne programmée.

Cela ouvre deux portes majeures :

- L’investisseur peut gérer, avec l’aide ou non de son conseiller, les actifs apportés en garantie ;

- Si l’objectif d’une stratégie patrimoniale à long terme, allant au-delà du crédit concerné, est de vendre le bien par anticipation (un Pinel par exemple sur six ans), il est possible de répartir différemment ses avoirs apportés en garantie et de financer par exemple plus de biens.

Conserver un équilibre fiscal

L’avantage essentiel d’un prêt in fine est de pouvoir conserver un équilibre fiscal continu pendant toute la durée du financement, ce qui permet la combinaison de plusieurs opérations sans effet de bord fiscal ou financier de l’une sur l’autre (le solde de trésorerie est identique au solde fiscal).

Ses domaines d’application sont tout aussi vastes, voire plus importants que ceux d’un prêt amortissable.

Il permet notamment, pour un investisseur déjà fortement investi dans l’immobilier, d’acquérir sa résidence principale à titre à minima de protection de sa cellule familiale et de conservation de ses liquidités.

Il ouvre aussi la possibilité d’acheter par exemple des SCPI avec un différentiel positif de revenus fonciers et d’utiliser cet excédent de revenus pour autofinancer partiellement ou totalement une opération en démembrement de propriété sans aucun frottement fiscal.

Il permet en outre de transmettre des biens sans donation ni démembrement s’il est intégré dans une SCI en charge de l’acquisition et que la liquidité, devant initialement servir à l’acquisition du bien, fait l’objet d’un adossement sur un contrat d’assurance vie.

Au final, quel que soit le mode de financement envisagé, il ne faut jamais oublier que ce ne sont que des outils, dépendants de celui qui les utilise.

La définition d’une stratégie d’endettement global et la mesure des conséquences des aléas liés à toute stratégie permet d’encadrer les risques inhérents à tout endettement, comme à toute volonté de construction patrimoniale.

 

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Source: Le Revenue