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DES RENDEMENTS DE 9% DANS L’IMMOBILIER, C’EST POSSIBLE... MAIS !

Publié le 26 juin 2019

Le crowdfunding immobilier connaît un essor constant depuis son apparition en France en 2011. Ce financement participatif qui permet de prêter des fonds, moyennant rémunération, à un promoteur immobilier pour l’aider à financer la construction d’un bien suscite de plus en plus d’engouement. Cet appétit pour ce nouveau type de placement en vogue (la collecte a atteint 185 millions d’euros en 2018) s’explique d’abord car il est accessible à tout à chacun. Si le ticket d’entrée moyen constaté est de 1.000 euros, certaines plateformes ouvrent la souscription à partir de 100 euros (Wiseed). Les rendements promis de 7% à 10% brut par an attirent aussi d’autant que le taux de défaut de ce type de placement reste marginal.

Pour autant, il ne faut pas se jeter sur le crowfunding immobilier les yeux fermés car le recul n’est pas encore suffisant pour mesurer le risque réel de ce type de placement. Or, avec la multiplication des opérations de financement proposées aux particuliers, on constate un accroissement du taux de retard, d’autant plus fâcheux que ce produit n’est remboursable qu’in fine.

Pour éviter autant que faire ce peut ce type de désagrément, mieux vaut se montrer très sélectif dans le type de placement qui tend à se diversifier. Le premier conseil est de s’assurer que le permis est purgé de tout recours et que le taux de pré-commercialisation soit au moins de 50%. Les plus prudents se focaliseront uniquement sur les dossiers ayant obtenu une garantie bancaire. Toutes ces conditions (présentées dans les notes de synthèse de chaque investissement), si elles sont réunies, n’empêcheront peut-être pas un retard dans la livraison du bien mais la probabilité que l’opération arrive à son terme sera plus élevée. Bien entendu, les promoteurs qui présentent ce type de garantie empruntent à des taux plus faibles mais ces derniers se maintiennent a minima à 7% brut par an pour des durées d’investissement souvent comprises entre deux et trois ans.

Pour les audacieux prêts à prendre plus de risque et souhaitant un retour sur investissement plus rapide, les opérations de marchands commencent à se multiplier. Il s’agit le plus souvent d’une opération de portage. La société achète un immeuble puis le revend à un ou plusieurs tiers parfois après l’avoir rafraîchi ou scindé en plusieurs lots. Ce type de placement offre un rendement souvent proche de 10% pour une durée d’immobilisation courte de 12 à 18 mois. Mais là encore, si la promesse est alléchante, le recul n’est pas encore suffisant pour mesurer le risque d’échec.

Pour réduire le risque à la portion congrue, mieux vaut investir de petites sommes et diversifier les projets, histoire de ne pas avoir tous ses œufs dans le même panier.

Au-delà du taux d’intérêt, l’autre avantage du crowdfunding immobilier est sa fiscalité. Les gains sont imposables par défaut à la Flat Tax de 30% mais les contribuables faiblement imposés peuvent aussi demandé à ce qu’il soit soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si le contribuable n’est pas imposable, il ne supportera que la CSG-CRDS à savoir 17,2% et s’il est dans la nouvelle tranche à 11% (qui doit remplacer celle de 14% l’année prochaine), le taux de prélèvement global sera alors de 28,2%. Enfin, il est prévu que les titres de crowdfunding immobilier puissent être logés dans un PEA-PME. Si c’est le cas, c’est la fiscalité de ce dernier qui prévaudra (elle se limite aux prélèvements sociaux dès lors que le compte a plus de 5 ans). En revanche, il faudra payer des frais de droit de garde pour y loger les titres.

 

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Source: Capital