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Les avantages de l'investissement locatif meublés dans l'ancien !

Publié le 12 novembre 2019

Alors que la location meublée à titre de résidence principale a longtemps été régie par un principe de liberté contractuelle entre le bailleur et son locataire, la loi Alur de 2014 a imposé des règles plus strictes, visant à mieux protéger les droits de l’occupant. Globalement, locations vides et meublées sont désormais soumises aux mêmes obligations, concernant notamment le contrat de bail, qui doit être conforme à un modèle type, la délivrance de diagnostics techniques ou l’établissement d’un état des lieux. Les biens meublés sont également soumis au plafonnement des loyers de relocation dans les zones «tendues» et à leur encadrement dans les villes où ce dispositif est prévu.

Malgré ces nouvelles contraintes, le nombre de biens loués meublés ne cesse d’augmenter. Logique en regard des atouts du produit  : une rentabilité brute 15 à 25% plus élevée, couplée à un régime de taxation très doux, voire quasi inexistant quand l’activité est exercée sous le statut professionnel. Et la création, fin 2018, du «bail mobilité», qui autorise aujourd’hui le propriétaire à louer son bien pour une durée réduite – entre un et dix mois – devrait accentuer cette tendance.

Équipements : un texte dresse la liste des éléments de mobilier devant garnir le bien

Afin de rendre attractif un logement meublé, mieux vaut soigner la décoration et y installer tous les équipements modernes (télévision, chaîne hi-fi, Internet…). En tout cas, pour les baux signés depuis septembre  2015, le mobilier doit comprendre, au minimum, tous les éléments permettant au locataire de vivre convenablement. Soit, dans le détail  : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment pouvant descendre à une température de - 6 degrés, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que du matériel d’entretien ménager de base (aspirateur, serpillière…). Naturellement, le bien doit aussi être pourvu d’un chauffage, d’une arrivée d’eau potable, d’une salle de bains, d’une cuisine – ou d’un coin cuisine doté d’un évier – et de sanitaires, qui peuvent être situés dans le couloir extérieur s’il s’agit d’un studio.

Contrat de bail : il peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer

Le contrat de bail doit être établi par écrit et respecter les règles du contrat type de location en meublé fixées par la loi Alur. Doivent notamment être obligatoirement annexés à ce bail le dossier des diagnostics techniques (performance énergétique, gaz, électricité, amiante…), un inventaire détaillé du mobilier en place et l’état des lieux d’entrée. Comme pour une location vide, si cet état des lieux est réalisé par un agent immobilier, les frais facturés sont à partager entre le bailleur et le locataire, la part de ce dernier étant plafonnée à 3  euros par mètre carré habitable. Concernant la durée du bail, elle est de un an (contre trois ans pour un bien non meublé), renouvelable tacitement, ou de neuf mois, soit le temps d’une année universitaire, si le locataire est étudiant (sachant que, dans ce cas, le propriétaire peut opter pour le bail «mobilité» et fixer une durée de location plus courte).

Le contrat de bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire, dont le montant peut atteindre deux mois de loyer hors charges (un mois seulement pour une location vide) pour tenir compte de l’éventuelle dégradation du mobilier. Afin de se prémunir contre les impayés de loyers, il est aussi possible d’adjoindre au bail un acte de cautionnement solidaire. Mais, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire n’a pas le droit de souscrire en même temps une assurance spéciale le couvrant contre ce risque. Il lui faut choisir entre ces deux garanties.

Loyer : son montant sera bientôt encadré par la loi dans toutes les zones les plus denses du pays

La fixation des loyers des meublés a été alignée sur celle des logements vides. Elle est donc libre, à la première location du bien ou au changement de locataire, sur une vaste partie du territoire. En revanche, c’est le principe d’encadrement qui prévaut désormais à Paris (depuis le 1er juillet 2019) et s’appliquera bientôt dans les agglomérations les plus denses, comme celles de Marseille ou Lyon, mais aussi en banlieue parisienne  : le loyer ne pourra pas y excéder un certain niveau, adapté aux meublés, et défini par un observatoire du marché. Un second principe de limitation des loyers est à prendre en compte, lors de la relocation du bien, dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants où l’on peine à se loger (28 agglomérations sont concernées). Là, sauf exceptions, le loyer ne pourra pas excéder celui du précédent locataire. Enfin, quelle que soit la ville, la hausse autorisée chaque année en cours de bail ou au renouvellement de ce bail ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers (IRL), autrement dit l’inflation – hors tabac et hors loyers – constatée au cours des douze derniers mois écoulés.

Charges locatives : la formule la plus pratique est de facturer un forfait au locataire en place

Deux solutions s’offrent au bailleur pour faire payer au locataire les charges qui lui incombent (eau, électricité, chauffage, entretien des espaces verts…). Soit il lui impose le règlement de provisions mensuelles, qui seront régularisées chaque année, sur justificatifs, comme c’est le cas avec une location vide. C’est le système des charges au «réel». Soit il décide d’appliquer un forfait de charges, payable, selon son choix, par mois ou par trimestre. Si le bail le précise, ce forfait peut être révisé à la hausse tous les ans, selon les mêmes modalités que le loyer (donc en fonction de l’inflation observée), mais il ne donne jamais droit à régularisation. L’avantage de la formule est sa simplicité. Attention toutefois à ne pas abuser  : la loi précise que le montant du forfait facturé doit être cohérent avec les charges réelles dont le locataire aurait dû s’acquitter.

Rupture de contrat : seul le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail

Si le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un mois, le bailleur ne peut le faire qu’à la fin du bail, à condition d’avertir l’occupant au moins trois mois à l’avance et d’invoquer un des trois motifs suivants  : l’inexécution d’une des obligations du locataire, notamment le règlement du loyer, la vente du bien (sachant qu’en meublé aucun droit de préemption n’est accordé au locataire), ou sa reprise pour y habiter lui-même ou y loger un proche, qui ne peut être que son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin (ou leurs enfants), ou bien ses propres enfants ou ses parents. Et gare aux sanctions en cas de congé donné sans bonne raison.

Fiscalité : toutes les charges et une partie du prix du bien sont déductibles des loyers taxables

C’est dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que sont imposés les loyers issus d’un meublé, et non pas dans celle des revenus fonciers. Avantage  : les loyers sont soumis à l’impôt soit au «forfait», après un abattement sur les loyers de 50% (régime de base appliqué au-dessous de 70. 000 euros de loyers annuels), soit au «réel». Cette seconde option, accessible à tous, est encore plus intéressante  : toutes les charges et dépenses engagées (assurances, syndic, intérêts de crédit, travaux…) sont déduites des loyers, ainsi que, comme le veut le système légal d’amortissement, une partie du prix du bien (à hauteur de 3,33% l’an) et des meubles (10% l’an). Mieux, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit constaté sera déductible des loyers perçus pendant dix ans. Echappant ainsi à l’impôt durant plusieurs années, l’investisseur peut espérer obtenir un rendement supérieur à 6% par an.

Le statut en or du loueur en meublé professionnel

D’énormes avantages fiscaux sont octroyés aux loueurs en meublé professionnels, mais ce statut exige de remplir deux conditions : toucher plus de 23.000 euros de loyers de meublés par an et en retirer plus de 50% de ses revenus. En optant pour le régime réel et si vos charges excèdent vos recettes, vous pourrez imputer le déficit sur votre revenu global, sans limite, durant six ans (les non-professionnels n’y ont droit que sur leurs loyers). En outre, la vente d’un bien meublé est exonérée de taxe sur la plus-value si vous exercez l’activité depuis au moins cinq ans et si vos recettes sont inférieures à 90.000 euros par an. Enfin, vos meublés n’intégreront pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Congé du bailleur sans motif réel : les juges sont intraitables !

Il en va des locations meublées comme des locations vides : tout congé donné par le bailleur sans motif légitime (revente, reprise…) sera sévèrement sanctionné : jusqu’à 6.000 euros d’amende, sans compter les dommages et intérêts accordés au locataire qui s’est plaint au juge, ce qui peut doubler ou tripler la note. Autre similitude avec les locations non meublées : même en cas de congé régulier, il sera impossible de déloger un locataire âgé de plus de 65 ans et aux revenus modestes (moins de 23.721 euros par an en Ile-de-France) sans lui proposer un autre toit correspondant à ses besoins et ses possibilités. Seule exception : si le bailleur est lui-même démuni et a plus de 65 ans.

 

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Source: Capital