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Les précautions à prendre avant d'acheter dans l'ancien !

Publié le 28 octobre 2019

Ce bien ancien que vous allez acheter, vous l’avez repéré parmi beaucoup d’autres et l’avez visité plusieurs fois. Est-ce pour autant le bon choix  ? Oui, si vous vous êtes assuré que le prix payé est cohérent avec le marché, que l’état du bien, après inspection, semble ne devoir vous causer aucune mauvaise surprise, et que les modalités de paiement sont conformes aux usages, ce que votre notaire est en mesure de vous confirmer. En revanche, si, pour gagner du temps ou par insouciance, vous avez négligé l’une ou l’autre de ces précautions, le réveil risque d’être difficile.

Visite

Pas moins d’une heure pour tout vérifier, du sol au plafond, sans oublier le voisinage. Une visite, c’est d’abord se mettre à la place du futur locataire et prendre son temps pour tout observer. Pas question de l’expédier en moins d’une heure. Commencez par demander au vendeur de vous fournir des informations de base (superficie, année de construction de l’immeuble, montant des charges annuelles, comptes rendus des récentes assemblées générales de copropriétaires, taxes locales…), puis passez à l’inspection des lieux proprement dite. Repérez d’abord les gros défauts (plafonds fissurés, taches d’humidité, lavabos ébréchés…).

Testez les équipements électriques et les sanitaires, traquez les éventuels cache-misère, tels des murs repeints à la hâte. Assurez-vous aussi que l’exposition plein sud qu’on vous a vantée est bien réelle. Renseignez-vous sur les éventuelles nuisances provoquées par les voisins (célibataire fêtard ou cabinet médical qui ne désemplit pas). Intéressez-vous enfin au quartier. Les commerces, écoles, crèches et espaces verts figurant sur l’annonce existent-ils vraiment  ? Où se trouvent les arrêts de bus ou de métro  ? Quel genre de surprise ce terrain vague vous réserve-t-il : un stade, une piscine ou un ensemble de vilaines tours  ? Certains sites Internet, ceux des mairies notamment, pourront vous renseigner.

Conformité

Exigez d’avoir tous les documents officiels en main avant le jour de la signature. Pour vous décider en connaissance de cause, vous devez disposer de tous les documents officiels du logement (titre de propriété, dossier de diagnostics…). En principe, le vendeur doit vous les remettre sans délai, mais il faut parfois attendre le jour de la signature pour les avoir en main. Peuvent alors apparaître des anomalies lourdes de conséquences, comme l’obligation de laisser passer les voisins sur votre courette «privée», ou des ouvriers chargés d’entretenir le toit par la trappe de la cuisine… Fâcheux, y compris pour vos locataires, mais il sera trop tard pour négocier une baisse de prix.

Alors, n’attendez pas le dernier moment pour vous assurer que tout est en règle. S’agissant des diagnostics (amiante, plomb…), même remis à temps, sachez qu’ils sont loin de supprimer tous les risques. Exemple : même si une installation électrique est défaillante, la seule obligation du vendeur est de vous le signaler. Mais ce sera à vous de payer la note de l’électricien  ! Enfin, passez à la loupe les procès-verbaux des assemblées, en particulier la fiche synthétique listant les copropriétaires ne payant pas leurs charges, vous saurez ainsi si la copropriété est fragilisée ou pas.

Vérifiez aussi que le lot qui vous revient correspond bien à celui décrit dans le règlement de copropriété. Ce sera peut-être l’occasion de découvrir que ce jardinet qui vous plaît tant a été annexé en douce par un ancien propriétaire ou que cette véranda couvrant la terrasse a été construite sans autorisation… Et qu’il faudra la raser  !

Offre d’achat

Limitez-la dans le temps et précisez qu’elle ne sera effective que sous conditions. Décrocher un petit rabais sur le prix affiché est devenu la norme, surtout si le bien n’est pas en parfait état. Vous l’obtiendrez d’autant plus facilement que vous aurez constaté une surestimation manifeste de la valeur du bien, en consultant les annonces ou l’outil Patrim, et en corrigeant le tout à l’aide du tableau ci-dessous, confectionné à partir des observations des agences immobilières. Vous pouvez aussi tenter de marchander la commission de l’agent immobilier si elle semble excessive (plus de 5%).

Vous êtes décidé à conclure  ? Faites une proposition écrite, limitez-la dans le temps (pas plus de 48  heures), de manière à ce que le vendeur ne puisse pas venir vous demander de signer l’offre dans quelques mois s’il n’a pas trouvé mieux entre-temps, et précisez que la vente ne sera effective qu’une fois l’avant-contrat signé et sous réserve des conditions suspensives (obtention du crédit et date de libération des lieux) qui y seront mentionnées.

Promesse

Après l’avoir signée, vous disposez d’un délai de dix jours pour vous rétracter. Appelée parfois compromis, la promesse de vente est l’avant-contrat qui contient les points essentiels du transfert de propriété, tels qu’ils seront repris dans l’acte de vente. Peu d’agences acceptent de vous remettre la promesse de vente avant sa signature, pour une lecture attentive. Ce n’est pas grave : une fois le document reçu, vous disposez de dix jours pour vous rétracter.

Il vous suffit d’envoyer au vendeur une lettre recommandée, sans aucun justificatif à présenter. C’est à l’issue de ce délai que vous verserez un acompte, de 5 à 10% du prix (maximum), que le vendeur gardera si vous revenez ensuite sur votre décision. Attention : n’envoyez pas cet acompte au vendeur, mais au notaire qui a été choisi pour la signature, et par virement bancaire, comme le veut désormais la règle.

Signature

L’occasion de vérifier une dernière fois avec votre notaire que tout est conforme. Ce n’est pas qu’une formalité. La signature est aussi un moment important qui permet de vérifier une dernière fois que tout est en ordre, tant au niveau du logement lui-même que des procédures d’acquisition. En principe, c’est le notaire du vendeur qui rédige l’acte définitif de vente, mais rien ne vous empêche de vous faire assister par votre propre notaire, les deux se partageant alors les frais à parts égales. Venir avec son notaire de famille a un avantage : il pourra veiller à la bonne conformité du dossier de diagnostics techniques, du métrage légal du logement (loi Carrez) et de l’origine de la propriété vendue.

Inutile d’apporter votre carnet de chèques  : c’est par virement bancaire que s’opère la transaction. Frais de notaires (environ 8% du prix de vente), apport personnel – moins les 5 à 10% d’acompte déjà versés –, argent emprunté à la banque pour financer l’acquisition : tout devra avoir été viré sur le compte de l’étude quelques jours auparavant. Le notaire se chargeant ensuite de payer le vendeur et, le cas échéant, l’agence immobilière.

Par prudence, programmez une ultime inspection des lieux la veille de ce rendez-vous de signature. Ce sera l’occasion de vous assurer que le logement n’a subi récemment aucune dégradation imprévue, liée par exemple à un cambriolage ou à des intempéries, et que le vendeur a bien débarrassé, comme convenu avec lui, la cave et le grenier.

Les recours de l’investisseur en cas de vice caché

Une fois l’acte de vente signé, les défauts censés être décelables lors de la visite (lavabo fissuré…) n’ouvrent droit à aucune réclamation. Seuls les vices non apparents (on dit «cachés») donnent lieu à réparation ou annulation de la vente. Encore faudra-t-il aller en justice et prouver que le vendeur ne pouvait que connaître l’existence du problème et a cherché à le dissimuler. Une procédure longue (deux ans environ), coûteuse (au moins 3.000 euros) et aléatoire. Pour éviter pareille mésaventure, mieux vaut faire appel à un architecte, par exemple lors de la seconde visite. Pour 300 à 500 euros de frais, la détection de toute anomalie est garantie.

Grille de calcul pour connaître la valeur du bien visé

La première étape pour approcher la valeur exacte du logement que l’on souhaite acquérir est de relever les prix pratiqués dans le quartier. Pour cela, on peut d’abord consulter les petites annonces publiées sur Internet (Leboncoin, SeLoger, PAP…), même s’il ne s’agit que de prix encore non négociés, puis s’aider du site officiel des impôts (impots.gouv.fr), lequel, via le nouvel outil informatique Patrim, permet d’obtenir la liste de toutes les ventes de biens similaires effectuées au cours des derniers mois.

Pour affiner l’estimation, il suffit ensuite de se reporter à notre grille (conçue avec l’aide d’agents immobiliers), et d’ajouter ou de retrancher les pourcentages indiqués pour chacune des particularités du bien : le résultat fournira la décote ou la surcote à appliquer au prix moyen constaté.

 

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Source: Capital