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Pacte de préférence: définition et effets!

Publié le 22 août 2019

Définition

Un pacte de préférence est un contrat par lequel une partie (le promettant) s'engage à proposer prioritairement à une seconde partie (le bénéficiaire) de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracte (article 1123 du Code civil).

Concrètement, le propriétaire d’un bien s’engage à le proposer en priorité à une personne déterminée et choisie en avance, dès lors qu’il décidera de le vendre. L’obligation qui ressort du contrat pèse sur la seule personne du promettant. Le pacte peut être consenti à titre gratuit, mais également à titre onéreux.

Ce type d’opération peut s’envisager sur de nombreux biens, dès lors que l’opération demeure licite. Elle est usitée principalement en matière de vente de parts sociales et d’actions, ainsi que dans le cadre d’opérations immobilières.

Effets

Le promettant s’engage à respecter un droit de priorité qu’il a consenti au profit du bénéficiaire du pacte. Ce droit peut être comparé au droit de préemption légal qui existe au profit des autorités publiques en matière immobilière, comme les mairies.

Concrètement, le bénéficiaire peut accepter l’opération proposée par le promettant et acquérir le bien, au prix qui sera convenu. Mais il peut très bien décliner la proposition et refuser d’acheter. Le promettant recouvre alors toute sa liberté contractuelle et pourra vendre à qui il le souhaitera. Pour résumer, le contrat crée une obligation de négociation prioritaire au profit du bénéficiaire.

En l’absence de vente décidée, le bénéficiaire n’a aucun droit. Si le propriétaire du bien ne met jamais son bien en vente, le bénéficiaire n’a aucune marge de manœuvre. Il ne peut contraindre en rien le promettant. Le pacte peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée, sous réserve de la prohibition des engagements perpétuels. Il reste bien entendu conseillé d’établir un terme précis.

Bon à savoir : pour s’éviter de mauvaises surprises, il convient non seulement de rédiger le pacte par écrit mais également d’y décrire avec précision le bien sur lequel porte la priorité. En revanche, le prix de vente du bien n’a pas à y être stipulé pour une raison simple : celui-ci pouvant varier énormément entre le jour de signature du pacte et celui de la vente, il reste à déterminer par les parties.

Sanctions en cas de violation du pacte

Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire pourra réclamer la réparation du préjudice subi. Il a deux options.

Si la personne qui a finalement acquis le bien connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier pourra agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Attention, les deux conditions sont cumulatives (la connaissance et l’intention) et le bénéficiaire devra en apporter la preuve dans le cadre de son action en justice.

Si ce recours aboutit, techniquement, le nouvel acquéreur d’un appartement ou d’une maison pourra être dépossédé de son achat, soit par substitution au profit du bénéficiaire de la promesse dont les droits ont été violés, soit par le prononcé de la nullité de la vente.

Pour se prémunir de ce recours qui rend l’opération de vente incertaine, le tiers acquéreur peut demander par écrit au bénéficiaire de la promesse de confirmer dans un délai qu'il fixe - et qui doit être raisonnable - l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir. A défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

De son côté, le bénéficiaire de la promesse peut renoncer librement à son droit de préférence, soit avant que le promettant ne décide de vendre mais également au moment de la proposition qui lui sera adressée et ce, sans aucune sanction.

 

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Source: Capital