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Tout ce que change la loi ELAN pour les propriétaires et les locataires !

Publié le 22 octobre 2019

Construire davantage et à moindre coût, protéger les habitants les plus fragiles financièrement et améliorer le cadre de vie de chacun : la loi Elan (pour «Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique»), votée le 23 novembre 2018, transforme en profondeur le droit immobilier. Certes, la plupart des 234 articles publiés au Journal officiel concernent les secteurs de l’urbanisme, de la construction des immeubles et de l’habitat social. Mais un certain nombre de dispositions, en modifiant les rapports existants entre locataires et propriétaires, visent directement les investisseurs immobiliers.

Il y a du bon, comme la création du bail mobilité pour les logements meublés, et du moins bon, comme l’encadrement des niveaux de loyer dans les zones d’habitation tendues, ou encore le durcissement des règles de gestion applicables aux locations de courte durée, dites «touristiques». Tous les décrets d’application de cette loi ne sont pas encore sortis, mais cela ne saurait tarder  : la quasi-totalité des mesures doivent normalement entrer en vigueur avant la fin de l’année 2019. Voici donc à quoi il faut vous attendre si vous êtes déjà propriétaire-bailleur ou envisagez de le devenir dans les prochains mois.

Rédaction du bail

La personne qui se porte caution n’a plus à recopier le texte de loi à la main. Pas de grands bouleversements législatifs concernant l’établissement du contrat de bail, seulement quelques menus ajustements visant à rendre la tâche plus simple et plus rapide pour les deux parties en présence. Il en va ainsi, notamment, de l’acte de cautionnement solidaire, assez souvent exigé par le propriétaire, et qui désigne une personne se portant garant du paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire. Cette personne n’est plus obligée de recopier à la main, à la virgule près, le long texte de loi indiquant la portée exacte de son engagement.

Désormais, une signature apposée en bas du document préécrit suffit. Fini, donc, les erreurs d’écriture, qui ont parfois empêché juridiquement le bailleur de faire jouer la caution pour être payé de ses loyers. Autre petit changement notable : le dossier de diagnostics techniques, regroupant un certain nom­bre de certificats obligatoires (performance énergétique, termites, plomb, amiante, gaz…), de plus en plus souvent remis au propriétaire par mail, peut désormais être transmis au locataire par cette même voie électronique, au lieu d’être annexé par écrit au contrat de bail.

Bail mobilité

Un contrat de location de courte durée réservé aux logements meublés. Entré en application depuis la fin 2018, le bail mobilité accorde enfin un peu plus de souplesse aux propriétaires de meublés. Il leur permet en effet de louer leur logement sur une durée très réduite (et donc plus nécessairement pour un an, ou neuf mois pour des étudiants), à des locataires en formation professionnelle, en mission, en stage, en contrat d’apprentissage ou poursuivant des études supérieures. La durée du contrat de location devant être comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement, le propriétaire récupère donc automatiquement l’usage du bien au terme du bail signé.

Ce nouveau type de contrat, qui vise ouvertement à concurrencer les locations saisonnières proposées par les plateformes Internet de type Airbnb, n’est toutefois­ pas sans inconvénients  : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé et, en cas de colocation (c’est-à-dire de location entre des personnes ni mariées ni pacsées), il est interdit de prévoir une clause de solidarité de paiement du loyer entre les colocataires ou leurs proches.

En outre, si l’occupant des lieux peut donner congé à tout moment (en respectant un préavis d’un mois), le propriétaire, lui, est privé de cette possibilité  : il doit tenir jusqu’à la fin du bail. Sachez enfin que, conformément à la règle générale, le logement est soumis au plafonnement du loyer à la relocation s’il est situé dans une zone d’habitation dite «tendue», ainsi qu’au principe d’encadrement des loyers dans les agglomérations où ce dispositif va progressivement­ être mis en place.

Encadrement des loyers

Le dispositif est de retour dans les grandes agglomérations. Prévu initialement à Paris et à Lille, mais annulé fin 2017 par les tribunaux administratifs (pour vice de forme), le dispositif d’encadrement des loyers fait son grand retour  ! Et à plus grande échelle cette fois. Un article de la loi Elan va en effet permettre sa mise en œuvre dès cette année – à titre expérimental et pour une durée de cinq ans – dans les agglomérations de Paris, Lyon, Aix-en-Provence et Marseille, sachant que les villes de plus de 50 .000 habitants pourront aussi demander son application dès lors qu’elles justifieront d’un écart élevé entre les loyers du privé et ceux du secteur social, ainsi qu’une production de biens neufs insuffisante. Grenoble, Lille et Toulouse seraient sur les rangs, tandis qu’à Paris intra-muros la mesure est en vigueur depuis le 1er juillet.

Concrètement, lors de la première mise en location et au changement de locataire, le bailleur n’aura pas le droit de fixer un loyer supérieur de 20% au loyer dit de «référence», ce dernier, fixé par des observatoires indépendants, étant représentatif des prix moyens de location constatés dans la même zone géographique pour des biens comparables. Un complément de loyer (à justifier par écrit dans le bail) pourra toutefois être appliqué en cas de logement de très bon standing.

Attention, car en cas de non-respect du dispositif d’encadrement, le locataire sera en droit de contester le loyer pratiqué (ou le complément exigé) dans les trois mois de la signature du bail. Le propriétaire devra alors régulariser la situation, c’est-à-dire baisser le loyer, et restituer le trop-perçu à son locataire dans un délai de deux mois. A défaut d’obtempérer dans le temps imparti, il écopera, en plus, d’une amende pouvant atteindre 5 .000 euros.

Locations touristiques

Des sanctions alourdies pour ceux qui ne respectent pas la loi. Afin de freiner le développement anarchique des locations touristiques et ses conséquences sur le marché immobilier (hausse des prix et des loyers, diminution des surfaces locatives classiques, concurrence déloyale vis-à-vis de l’hôtellerie…), la loi Elan a durci les sanctions applicables aux loueurs qui ne respectent pas la réglementation. Ainsi, dans la vingtaine de villes touristiques ayant instauré un système de déclaration préalable depuis 2016 (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Biarritz, Nice, Marseille, Toulouse…), tout bailleur ne s’étant pas fait enregistrer à la mairie, et échappant donc à tout contrôle, encourt désormais une amende de 5 .000 euros.

Concernant la location de sa résidence principale, la loi avait déjà fixé la limite à 120 nuits par an  : les propriétaires qui dépassent ce seuil légal écoperont d’une amende de 10 .000 euros. Même punition en cas de refus de communiquer à la mairie, sous un délai d’un mois, le nombre de nuitées louées dans l’année.

Les plateformes Internet de location, telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking, sont aussi dans le collimateur du législateur. Celles qui publient une annonce sans le numéro de déclaration du loueur paieront une amende de 12 .500 euros, sanction qui grimpera à 50. 000 euros en cas d’annonce concernant une résidence principale ayant déjà atteint la limite annuelle de 120 nuits (la loi oblige normalement les plateformes à déconnecter le compte du loueur au-delà de ce seuil).

Achat sur plan

L’acquéreur peut se réserver l’exécution des travaux de finition du logement. C’est une possibilité déjà offerte dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle (CCMI), que la loi Elan a étendue aux contrats de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), autrement dit aux appartements neufs achetés sur plan  : l’investisseur en loi Pinel, par exemple, peut désormais se réserver l’exécution des travaux de finition, comme la peinture, le parquet, l’installation d’une baignoire ou de toilettes, ceci afin de faire des économies ou de personnaliser l’aménagement intérieur de son logement.

En pratique, le commercialisateur devra notifier sur le contrat de réservation l’ensemble des travaux pris en charge par l’acquéreur (avec les montants normalement facturés pour chacun d’eux), sachant que ce dernier pourra toujours revenir sur sa décision avant la signature du contrat définitif de vente et ainsi faire réaliser les travaux par le promoteur au prix préalablement fixé.

Expulsion

Le locataire qui ne peut plus régler son loyer a droit à un petit répit supplémentaire. Jusqu’alors, quand un locataire ne payait plus ses loyers et que le propriétaire était mal assuré contre ce risque, la procédure de recouvrement lancée par ce dernier menait le locataire fautif – au bout de 18 à 24 mois – devant un juge, qui prononçait son expulsion s’il ne réglait pas sa dette et ne reprenait pas ses paiements, cela même s’il bénéficiait d’un plan de redressement plus souple de la part de la commission de surendettement.

La loi Elan donne désormais priorité à l’échéancier de remboursement élaboré par la commission, accordant ainsi au locataire quelques mois de répit supplémentaire. Cette nouvelle réglementation prévoit néanmoins un garde-fou pour le propriétaire du logement. Dès lors que le locataire aura repris ses paiements, il sera en effet soumis à une période probatoire de deux ans  : au premier impayé de loyer constaté durant cette période, l’expulsion sera prononcée sans délai.

Marchands de sommeil : les logements locatifs indécents pourront être confisqués

Gare aux bailleurs qui louent un logement ne répondant pas aux critères de «décence», autrement dit ne garantissant pas au locataire un usage normal du bien (au moins 9 mètres carrés habitables, électricité, chauffage et sanitaires aux normes…). Les pouvoirs d’investigation et de police des maires et des préfets ont été renforcés pour lutter contre ceux qu’on appelle les «marchands de sommeil», lesquels encourent de lourdes sanctions  : amende fiscale, confiscation du logement et interdiction d’en acquérir un autre pendant dix ans. Dans les cas les moins graves, ils subiront une astreinte administrative (par exemple, 150  euros par jour) tant que les travaux de réhabilitation requis n’auront pas été effectués.

Violences domestiques : le conjoint fuyant le domicile n’est pas solidaire du paiement du loyer

Par dérogation à la règle, la loi pose désormais le principe de non-solidarité du paiement des loyers dès lors que le conjoint ou partenaire de Pacs qui subit des violences conjugales quitte le logement. Le bailleur ne pourra plus exiger cette solidarité (y compris auprès de la caution de la victime) dès réception de l’ordonnance de protection du juge ou de la condamnation de l’auteur de violences. A noter  : les dettes de loyers nées avant cette date restent dues solidairement.

La guerre contre les squatteurs est déclarée

Juste après les impayés de loyers, les squatteurs, autrement dit ces personnes entrées dans un logement vide par effraction, donc sans aucun droit ni titre, sont devenus la principale hantise des propriétaires. La loi Elan devrait un peu les rassurer sur ce point. En effet, la période dite de «trêve hivernale», qui empêche habituellement toute expulsion entre le 1er novembre et les 31 mars de chaque année, ne s’applique désormais plus à ces occupants illégaux.

En clair, si la décision de justice autorisant l’expulsion des squatteurs tombe à la fin de l’automne, le bailleur n’aura pas à attendre le début du printemps suivant pour récupérer l’usage de son logement. Autre disposition permettant d’accélérer la procédure : le délai légal de deux mois séparant l’envoi du commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion de squatteurs est supprimé.

Locataires seniors : libres de sous-louer une partie de leur logement

«Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire». C’est le nom du nouveau type de bail permettant à votre locataire, s’il est âgé de plus de 60 ans, de sous-louer une partie du logement qu’il occupe à un jeune de moins de 30 ans. La loi Elan stipule que vous devrez bien évidemment être prévenu de cette sous-location, mais sans pouvoir vous y opposer.

Vous serez donc mis devant le fait accompli. En pratique, la durée du contrat sera établie librement entre les deux parties (avec un simple préavis d’un mois en cas de congé donné par l’un ou l’autre), sachant que le loyer demandé au jeune hébergé se doit de rester «modeste» - notion qui sera précisée par la suite - et que de menus services du quotidien (courses, petit bricolage…) pourront lui être demandés en plus.

Il vous faut attester qu’il n’y a aucun nuisible ni parasite dans le logement

En matière de location, la loi du 6 juillet 1989 requiert que le propriétaire fournisse un logement décent et salubre. Un article de la loi Elan apporte un élément complémentaire, l’obligeant également à proposer un bien «exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites». Sont notamment visés les punaises de lit, insectes se nourrissant du sang humain et qui prolifèrent depuis quelques années en France, les cafards, mais aussi les rats, de plus en plus présents en ville.

Aucune expertise professionnelle n’est encore exigée (comptez de 50 à 70 euros pour un deux ou trois-pièces), mais attention : si votre locataire détecte un de ces nuisibles sitôt après avoir emménagé, ce sera à vous de payer la facture d’éradication.

 

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Source: Capital